四方馆——关于土地规划问题的三种解读

时间:2022-09-26 12:38:26 作者:火狐官网登录入口 来源:火狐体育最新登陆网址 484

  中国政策,土地规划南北有自己的控制指标。因为南北两地地域不同,所以土地的利用率这些问题都有差异。规划的控制指标主要决定于项目的容积率,而项目的容积率则决定着土地是否能够被充分利用。

  在北京住总房地产开发有限责任公司的总工程师李青看来,国家硬性规定的这些指标还是缺乏一定的灵活性。有些已经不适用于现在的时代,需要适当做出调整;而有些其实可以不用管控的那么严,让其在市场自由发挥可能会带来更好的效果。针对土地规划在这些年来存在的问题到底应该怎么解决,我们采访了李青女士。

  在现在的规划控制指标中有一项叫作日照间距。日照间距是按照室内要保证在大寒日不低于两个小时的日照时间从而确定的楼与楼之间的最小距离要求。日照间距和容积率这两个指示就基本上控制了项目的总体建筑规模。

  但这个标准是怎么来的呢?可能许多干规划的人都未必清楚。为什么不是一个小时也不是三个小时而是两个小时呢?其实这个出处应该追溯的上个世纪五六十年代。

  在当时的卫生条件下,卫生部门提出在阳光(紫外线)下晒两个小时会将大部分细菌杀死,从而起到保证人们居住的卫生条件,因此在当时的建筑规范中就采纳了两个小时日照的最低限。

  但随着科技的发展,我们已经有多种多样的消毒方式和产品,再加上快节奏的生活方式,人们可能很难享受靠太阳光照射这种天然杀菌方式了。但这个规范却一直沿用至今,也恰恰是这个指标,使得楼间距被大大的拉开,极大的制约了土地的充分利用,开发企业在高价拿地之后,又在规划规范的制约下,为了要在规定的建筑面积中将资金平衡,这房价又怎么能不节节攀升呢?

  第二点是容积率的问题。在李青看来,其实在规划当中很多地方是不需要政府硬性规定容积率的,买方和卖方自己就能操好这个心,它不需要政府从中作出调控,因为这个市场太大了,政府也调控不好,不如让它自己来顺应需求自己作出调控,这种调控总是最合理的。

  中国的房地产市场,开发商对市场的敏感度比政府强,因为他是卖家,他是要有经济利益需要考虑的,所以他会对拿到的这块地的受众方向进行评估,什么人需要什么样的房,地产商都是心里有数的。

  0.8容积率的能卖出去他就会建0.8容积率的房,3.0容积率的能卖出去他就会建3.0容积率的,所以政府不用担心放开政策以后,会不会地产商为了在同一块地建更多的房而有意扩大容积率。

  其实随着现在经济水平的提高,越来越多的人都更在意住的环境了,一味的追求高容积率未必能有市场,市场就是最好的调节。比如汽车市场,有生产高档的几百万元一辆,也有生产低档几万元的,客户会根据自己的经济能力去选择,没有谁会认为这不公平。作为政府,可以通过对基本的公共配套提出规模要求,就可以引导开发企业的产品策划既符合城市区域的规划属性,又能让居住市场丰富多彩,使不同阶层的人能找到适合的居住地。

  土地规划标准虽然是国家统一制定的,但是为了更好地服务土地开发和建设,为了更好地造福百姓,这套标准确实应该与时俱进并且更具人性化。社会现状就是这样,要面对现实、承认现实,不管是日照标准的重新计划还是住房规划方面的人性化,亦或容积率的自由调控,这些都是社会现实,是阻碍房地产健康发展的因素,在意识到问题的同时,政府首先应该做的就是反省问题并且解决问题。

  建筑容积率:建筑容积率简称容积率,又称地积比率,是指总建筑面积与建筑用地面积的比值。由于高层建筑的存在,容积率数值可以大于1。容积率是城市计划中的一个重要技术指标,它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量,即土地的开发强度。

  建筑日照:建筑日照是根据阳光直射原理和日照标准,研究日照和建筑的关系以及日照在建筑中的应用,是建筑光学中的重要课题。研究建筑日照的目的是充分利用阳光以满足室内光环境和卫生要求,同时防止室内过热。

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